Eksmisja – profesjonalna pomoc prawna

Eksmisja to jedno z najbardziej wymagających postępowań w polskim prawie cywilnym. Dotyka zarówno właścicieli nieruchomości, którzy chcą odzyskać lokal, jak i lokatorów zagrożonych utratą dachu nad głową. W każdym przypadku procedura wymaga znajomości przepisów, właściwego przygotowania dokumentów oraz wsparcia profesjonalisty.

Nasza kancelaria radcy prawnego Katarzyny Kujawskiej w Koszalinie zapewnia kompleksową pomoc prawną w sprawach o eksmisję. Reprezentujemy interesy klientów przed sądem i komornikiem oraz prowadzimy negocjacje pozasądowe, dbając o szybkie i skuteczne odzyskanie nieruchomości.

Czym jest eksmisja?

Eksmisja to formalne, sądowo-egzekucyjne opróżnienie lokalu i usunięcie osoby, która nie posiada już do niego tytułu prawnego. Właściciel nie może przeprowadzić eksmisji samodzielnie – potrzebne jest prawomocne orzeczenie sądu oraz udział komornika

Podstawy prawne eksmisji

• Kodeks cywilny (przepisy o umowie najmu i jej wypowiedzeniu).
• Kodeks postępowania cywilnego (tryb postępowania sądowego i egzekucyjnego).
• Ustawa o ochronie praw lokatorów (szczególne regulacje dotyczące eksmisji).
• Przepisy o najmie okazjonalnym i instytucjonalnym (zabezpieczenia dla właścicieli).

Etapy postępowania

1. Wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu – właściciel wzywa lokatora do wydania mieszkania i wyznacza termin.
2. Pozew o eksmisję – gdy lokator nie reaguje, konieczne jest wniesienie sprawy do sądu.
3. Postępowanie sądowe – sąd ocenia zasadność żądania, bada m.in. prawo do lokalu socjalnego.
4. Wyrok i nakaz eksmisji – w przypadku uznania roszczenia właściciela sąd orzeka eksmisję.
5. Egzekucja komornicza – po uprawomocnieniu się wyroku komornik wzywa lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu, a w razie braku reakcji przeprowadza przymusowe opróżnienie

Lokator ma prawo pozostać w mieszkaniu aż do momentu interwencji komornika – w praktyce postępowanie może trwać wiele miesięcy lub nawet lat.

Okres ochronny zimą

Zgodnie z art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeśli osobie eksmitowanej nie wskazano innego lokalu. Wyjątki dotyczą m.in. osób stosujących przemoc w rodzinie, rażąco naruszających porządek domowy lub zajmujących lokal bez tytułu prawnego.

Prawo do lokalu socjalnego

Sąd bada, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Bierze przy tym pod uwagę sytuację finansową, zdrowotną i rodzinną lokatora. Do czasu wskazania lokalu socjalnego postępowanie egzekucyjne ulega zawieszeniu.

Najczęstsze przyczyny eksmisji

• Zaległości czynszowe i inne długi związane z korzystaniem z lokalu.
• Korzystanie z lokalu bez ważnej umowy (po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu najmu).
• Rażące naruszanie porządku domowego lub przeznaczenia lokalu.
• Bezumowne zajmowanie lokalu po wypowiedzeniu umowy.

Prawa i obowiązki stron

• Właściciel: może domagać się wydania lokalu, zapłaty zaległego czynszu i odszkodowania za bezumowne korzystanie. Nie wolno mu jednak dokonywać eksmisji samodzielnie.
• Lokator: ma prawo uczestniczyć w postępowaniu, zgłaszać zarzuty, wnioskować o lokal socjalny oraz korzystać z ochrony przewidzianej w ustawie.
• Inne osoby: w wyjątkowych sytuacjach wniosek o eksmisję może złożyć np. sąsiad, jeśli zachowanie lokatora poważnie zakłóca porządek lub stwarza zagrożenie dla innych mieszkańców

Najem okazjonalny i instytucjonalny

Umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego wymagają oświadczenia lokatora w formie aktu notarialnego, że opuści on lokal po zakończeniu najmu. Ułatwia to postępowanie eksmisyjne i chroni właściciela.

Zmiany w prawie od 2025 r.

Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, obowiązująca od początku 2025 r., wprowadziła m.in.:

• Ograniczenie podwyżek czynszu do maksymalnie 5 % rocznie
• Obowiązek uzasadnienia wypowiedzenia umowy najmu
• Wymóg zapewnienia lokalu zamiennego w określonych przypadkach
• Zaostrzenie wymogów dla najmu okazjonalnego
• Zniesienie obowiązku gminy zapewnienia lokalu zamiennego w razie wypowiedzenia z powodu remontu lub rozbiórki budynku

Jak pomaga kancelaria?

• Analizujemy podstawy prawne i umowy.
• Pomagamy zebrać i uporządkować dowody.
• Przygotowujemy i składamy pozew do sądu.
• Reprezentujemy klienta na każdym etapie postępowania.
• Doradzamy w kwestiach lokalu socjalnego i tymczasowego.
• Wspieramy w kontaktach z komornikiem i monitorujemy przebieg eksmisji.

Podsumowanie

Eksmisja jest skomplikowaną procedurą, wymagającą ścisłego przestrzegania prawa oraz uwzględnienia praw obu stron. Warto znać podstawowe etapy postępowania, przepisy o ochronie lokatorów, okres ochronny zimą i zmiany wprowadzone w 2025 r. Jeśli potrzebujesz pomocy w sprawie eksmisji w Koszalinie, skontaktuj się z naszą kancelarią – udzielimy Ci fachowego wsparcia i zadbamy o Twoje interesy.